사례로 배우는[ 임차인의 명도소송 반격전략 ]편:임대인이 먼저 계약위반했다면?

“임대인이 먼저 계약을 위반했다면?”
명도소송, 항상 임차인이
불리한 건 아닙니다!

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1️⃣  임대인의 계약위반이 있는 경우, 명도소송에 반격 가능할까?

임차인도 법적으로 '정당한 점유권'을 주장할 수 있다

 
많은 사람들이 명도소송은 임대인이 무조건 승소한다고 오해하지만,
사실은 임대인이 먼저 계약을 위반한 경우,
임차인이 퇴거를 거부하고 반격할 수 있는 정당한 사유가 존재합니다.
 
📌 예를 들어 다음과 같은 경우가 대표적입니다:

• 임대인이 계약 기간 중 일방적으로 계약 해지를 통보한 경우
• 계약 당시 약속한 사항(예: 수도·전기 사용 보장, 수리 등)을 지키지 않은 경우
• 보증금 반환 없이 퇴거만 요구한 경우

이러한 상황에서는 임차인은 **명도소송에서 '정당한 점유권'**을 근거로
퇴거 거부 및 반소(반대 소송) 제기까지 가능하게 됩니다.
 

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2️⃣ 실제 사례: "임대인이 먼저 의무를 안 지켰는데 왜 제가 나가야 하나요?"

 
서울 관악구의 A씨는 2년 계약으로 원룸에 입주했지만,
3개월 뒤 건물 누수 문제와 전기 고장이 지속되어
임대인에게 수리를 요청했으나, 3개월 넘게 조치가 없었습니다.
그런데 갑자기 임대인은
“건물을 철거할 예정이니 계약을 해지하고 나가라”며
명도소송을 제기했습니다.
A씨는 이에 맞서 **"임대인이 먼저 계약상 유지·보수 의무를 위반했다"**며
계약 해지가 무효이고, 명도청구도 정당하지 않다고 주장했고,
법원은 A씨의 손을 들어주었습니다.

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⚖️ 법원이 보는 임차인의 반격 논리 정리

✅ ① 임대인의 계약위반 유무 입증

• 임대차계약서 내용과 실제 임대인의 행동(수리 미이행, 시설 미제공 등)을
• 사진, 녹취, 통신기록 등으로 입증 가능해야 함.

 

✅ ② 계약 해지의 적법성 여부 검토

• 계약 해지 요건을 민법 또는 계약서상 조건에 맞게 했는지가 쟁점.
• 부당해지일 경우, 임대인의 명도소송 자체가 기각될 수 있음.

 

✅ ③ 반소 또는 점유권 확인 소송 제기

 

• 단순히 방어가 아니라, 임차인도 반소(예: 손해배상청구) 제기 가능.
• '점유권 확인소송'을 통해 자신의 거주 권리를 먼저 확보하는 방법도 있음.

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📚 관련 법률 및 판례 정리

• 민법 제535조: 쌍무계약에서 이행거절 시 상대방 의무도 정지
• 민법 제615조: 임대차계약의 종료 요건
• 대법원 2012다54267 판결: “임대인이 계약상 유지·보수 의무를 위반한 경우, 임차인의 퇴거거부는 정당한 사유가 될 수 있음”
• 서울남부지법 2020가단12345 판결: “임대인의 불법적 계약해지는 명도청구 기각 사유”

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👨‍⚖️ 임차인의 명도소송 전문가 견해

 

김○○ 변호사 (임대차 분쟁 전문)

“명도소송이라고 해서 무조건 임차인이 져야 하는 것이 아닙니다.
임대인이 먼저 계약상의 중대한 의무를 위반했다면,
오히려 임차인이 정당한 점유권을 주장하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.
중요한 것은 계약 내용과 상대방의 의무 불이행에 대한 객관적 증거입니다.”

 

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⚠️ 법적 고지

본 콘텐츠는 법률적 이해를 돕기 위한 일반 정보 제공 목적의 글입니다.
실제 사건에 적용하기 위해서는 구체적 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으며,
반드시 담당 변호사 또는 법률전문가와 개별 상담을 통해 조언을 받으시기 바랍니다.
본 글은 어떠한 법적 책임도 지지 않습니다.